- Le profit foncier est la différence entre le prix de cession (net des frais) et le prix d’acquisition majoré des frais (forfait de 15 %) et des dépenses d’investissement, réévalué par un coefficient (CGI art. 65).
- L’impôt est de 20 % du profit net imposable, avec un minimum de 3 % du prix de cession, même en l’absence de profit (art. 73-II-F-6° et 144-II).
- Exonérations : cessions de moins de 140 000 MAD par an, habitation principale occupée depuis 5 ans au moins (minimum de 3 % au-delà de 4 MDH), entre proches parents, etc. (art. 63).
- La déclaration est déposée avec le versement dans les 30 jours de la cession (art. 83) ; le notaire collecte l’impôt lors de l’acte.
Vendre un appartement, un terrain ou un local professionnel peut générer un impôt significatif pour le vendeur personne physique : l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. Son calcul suit une logique précise, favorable à ceux qui conservent leurs justificatifs. Voici le mode d’emploi, avec un exemple.
Le champ d’application (art. 61-II)
Sont des profits fonciers ceux réalisés à l’occasion :
- de la vente d’immeubles situés au Maroc ou de droits réels immobiliers ;
- de l’expropriation pour cause d’utilité publique ou par voie de fait ;
- de tout transfert de propriété en exécution d’une décision judiciaire ;
- de l’apport en société d’immeubles ou de droits réels ;
- de la cession d’actions ou parts de sociétés à objet immobilier transparentes, ou de sociétés à prépondérance immobilière non cotées (actif brut constitué pour 50 % au moins par des immeubles) ;
- de l’échange (considéré comme une double vente), du partage avec soulte, des cessions à titre gratuit ;
- du transfert d’un immeuble du patrimoine privé à l’actif de l’entreprise de l’exploitant à une valeur supérieure au prix d’origine.
Les exonérations (art. 63)
| Cas | Condition |
|---|---|
| Petites cessions | Valeur totale des cessions d’immeubles dans l’année civile ≤ 140 000 MAD |
| Habitation principale | Immeuble occupé comme habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la cession ; une seule fois sur la période ; un an de tolérance après vacance du logement ; extension au terrain dans la limite de 5 fois la superficie couverte ; logement non loué ni affecté à usage professionnel |
| Logement social | Habitation principale depuis au moins 4 ans |
| MRE | Le logement conservé comme habitation au Maroc, ou occupé gratuitement par leur conjoint, ascendants ou descendants au premier degré, est considéré comme habitation principale |
| Droits indivis agricoles | Cessions de droits indivis d’immeubles agricoles hors périmètre urbain entre cohéritiers |
| Cessions gratuites | Entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs, kafala, associations d’utilité publique |
Le calcul du profit (art. 65)
Profit net imposable = Prix de cession net des frais − Prix d’acquisition réévalué
Prix de cession : prix de vente ou valeur estimative déclarée ou reconnue, diminué des frais de cession (publicité, courtage, frais d’acte à la charge du cédant, indemnités d’éviction justifiées).
Prix d’acquisition : prix d’achat, majoré :
- des frais d’acquisition, évalués forfaitairement à 15 % du prix, sauf justification d’un montant supérieur (frais de contrat, droits d’enregistrement, conservation foncière, courtage, actes) ;
- des dépenses d’investissement justifiées (équipement de terrain, construction, agrandissement, rénovation, amélioration) ;
- des intérêts payés pour financer l’acquisition (prêts bancaires, Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik).
Le prix d’acquisition ainsi majoré est réévalué par un coefficient fondé sur l’indice du coût de la vie, publié selon l’année d’acquisition (3 % par an avant 1946). Pour un bien hérité, le prix d’acquisition est la valeur vénale au jour du décès inscrite à l’inventaire des héritiers ou déclarée.
Le taux et le minimum
- Taux de 20 % du profit net imposable (art. 73-II-F-6°).
- Minimum d’imposition de 3 % du prix de cession, même en l’absence de profit (art. 144-II-1°).
- Pour l’exonération de l’habitation principale : minimum de 3 % sur la fraction du prix supérieure à 4 000 000 MAD (art. 144-II-2°).
Exemple chiffré
Un propriétaire a acquis en 2012 un appartement (non habitation principale) au prix de 1 200 000 MAD. Il le vend en 2026 pour 2 000 000 MAD, avec 20 000 MAD de frais de courtage. Il a financé 100 000 MAD de travaux justifiés en 2016. Coefficient de réévaluation de l’année d’acquisition : 1,20 (valeur d’illustration ; le coefficient officiel est publié chaque année).
| Poste | Calcul | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| Prix de cession | 2 000 000 | |
| − Frais de cession | −20 000 | |
| Prix de cession net | 1 980 000 | |
| Prix d’acquisition | 1 200 000 | |
| + Frais d’acquisition (forfait 15 %) | 15 % × 1 200 000 | 180 000 |
| + Dépenses d’investissement | 100 000 | |
| Prix d’acquisition majoré | 1 480 000 | |
| × Coefficient | × 1,20 | 1 776 000 |
| Profit net imposable | 1 980 000 − 1 776 000 | 204 000 |
| Impôt à 20 % | 20 % × 204 000 | 40 800 |
| Minimum 3 % du prix | 3 % × 2 000 000 | 60 000 |
| Impôt dû (le plus élevé) | 60 000 |
Ici, le minimum de 3 % l’emporte : le vendeur paie 60 000 MAD. Si les travaux avaient été plus élevés ou les frais d’acquisition justifiés à un niveau supérieur, le profit serait plus faible mais le minimum resterait dû.
Déclaration et paiement (art. 83)
- Déclaration remise contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 30 jours de la cession, avec le versement de l’impôt.
- Elle est accompagnée de toutes les pièces justificatives des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement.
- Lorsque l’acte est reçu par un notaire, celui-ci perçoit l’impôt et dépose la déclaration (art. 173).
- En cas d’expropriation ou de décision judiciaire, le délai court à compter de l’encaissement.
- Pour les apports en société sous régime de l’article 161 bis : 60 jours.
Un second exemple : vente avec perte apparente
Un propriétaire a acheté un local en 2008 pour 1 500 000 MAD. Il le revend en 2026 pour 1 800 000 MAD. Après réévaluation de son prix d’acquisition (frais forfaitaires de 15 % et coefficient de 1,40 retenu pour l’illustration), la comparaison est :
| Poste | Calcul | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| Prix de cession net | (aucun frais de cession) | 1 800 000 |
| Prix d’acquisition | 1 500 000 | |
| + Frais d’acquisition (15 %) | 225 000 | |
| Prix d’acquisition majoré | 1 725 000 | |
| × Coefficient | × 1,40 | 2 415 000 |
| Résultat | 1 800 000 − 2 415 000 | −615 000 (pas de profit) |
| Impôt au taux de 20 % | 0 | |
| Minimum de 3 % du prix de cession | 3 % × 1 800 000 | 54 000 |
Même en l’absence de profit, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due (article 144-II-1° du CGI). Elle constitue donc, pour les ventes à faible rentabilité, l’impôt effectif.
L’exonération de l’habitation principale : la chronologie à tenir
L’exonération suppose notamment une occupation de cinq ans au jour de la cession. Prenons un propriétaire qui occupe son logement du 1er septembre 2020 au 31 janvier 2026, le vend le 15 mars 2026, après l’avoir laissé vacant en février et mars.
| Étape | Date | Remarque |
|---|---|---|
| Début d’occupation | 1er septembre 2020 | Preuves : abonnement d’eau et d’électricité, certificat de résidence |
| Fin d’occupation | 31 janvier 2026 | Départ |
| Cession | 15 mars 2026 | Moins d’un an de vacance : la tolérance d’un an permet de conserver l’exonération |
| Durée d’occupation à la cession | 5 ans et 5 mois | Supérieure à 5 ans |
Si le logement avait été loué après le départ, il aurait perdu la qualité d’habitation principale. Conservez tout au long de la détention les justificatifs de l’occupation (factures, attestations) : ils constituent la preuve en cas de contrôle.
Pour une habitation principale cédée au-delà de 4 000 000 MAD, l’exonération n’efface pas le minimum de 3 % sur la fraction du prix supérieure à 4 000 000 MAD : pour une vente à 5 500 000 MAD, ce minimum est de 3 % × 1 500 000 = 45 000 MAD.
La checklist du vendeur
| Question | Pourquoi |
|---|---|
| Le total des cessions de l’année est-il inférieur à 140 000 MAD ? | Exonération des petites cessions |
| Le bien est-il l’habitation principale depuis plus de cinq ans, non loué ? | Exonération avec conditions |
| Ai-je les justificatifs de tous les frais d’acquisition réels ? | Le forfait de 15 % peut être inférieur |
| Ai-je les factures de travaux ? | Dépenses d’investissement majorent le prix d’acquisition |
| Quelle est la date d’entrée du bien dans mon patrimoine (acte, héritage) ? | Détermine le coefficient de réévaluation |
| Le notaire percevra-t-il l’impôt ? | Délai de 30 jours et paiement |
| L’acquéreur a-t-il déclaré le même prix ? | Risque de redressement sur la valeur vénale |
Cas d’un bien reçu par héritage
Pour un bien hérité, le prix d’acquisition est la valeur vénale du bien au jour du décès, inscrite à l’inventaire des héritiers ou déclarée. Cette valeur sert de base. Comme le prix de départ est souvent faible (valeur déclarée il y a de nombreuses années), le profit est plus élevé : il est utile de conserver le certificat d’hérédité, l’acte de partage et toute évaluation réalisée à l’époque.
Les risques de redressement
L’administration peut comparer les prix déclarés aux prix du marché pour des biens comparables. Un prix de cession manifestement inférieur à la valeur vénale expose à une rectification. Pour vous protéger :
- Déclarez le prix réel de la transaction, arrêté dans l’acte.
- Conservez une évaluation indépendante (expert, agent immobilier) si le prix est inférieur aux références courantes, avec les raisons (état du bien, travaux à prévoir, vente rapide).
- Ne cachez pas de remise de prix hors acte : en cas de contrôle, l’écart entre le prix déclaré et le prix réellement perçu aggrave la situation.
- Réunissez les pièces avant la signature, car les délais de déclaration sont courts (30 jours).
Ordre des démarches pour une vente
- Avant la mise en vente : rassembler l’acte d’achat, les factures de travaux, les justificatifs d’occupation.
- Avant la promesse : simuler l’impôt (profit net, 20 %, minimum de 3 %) pour fixer un prix net de vente réaliste.
- À la signature : s’assurer que le notaire calcule l’impôt avec les pièces fournies.
- Dans les 30 jours : vérifier que la déclaration et le paiement ont été déposés.
- Après la vente : archiver le dossier complet (acte, déclaration, quittance) pendant dix ans.
Les pièces à conserver
- Acte d’acquisition d’origine (prix, droits, frais de conservation).
- Factures de travaux, d’équipement, d’agrandissement, avec permis le cas échéant.
- Relevés des intérêts d’emprunt.
- Preuves de l’occupation à titre d’habitation principale (contrats d’abonnement, justificatifs de domicile) pour l’exonération.
- Actes de partage ou inventaire pour les biens hérités.
Les pièges
- Ne pas justifier les frais d’acquisition réels quand ils dépassent 15 %.
- Oublier les dépenses d’investissement ou les mentionner sans factures.
- Déclarer un prix inférieur à la valeur vénale : redressement avec majoration de 20 %, voire 100 % en cas de dissimulation (voir pénalités).
- Louer un logement avant la vente : il perd la qualité d’habitation principale.
- Fractionner les cessions pour passer sous 140 000 MAD sans réalité économique.
Fiche pratique : les chiffres de la cession d’un immeuble
| Repère | Valeur |
|---|---|
| Taux de l’impôt sur le profit net imposable | 20 % |
| Minimum d’imposition | 3 % du prix de cession |
| Frais d’acquisition forfaitaires | 15 % du prix d’acquisition |
| Exonération des petites cessions | Total annuel ≤ 140 000 MAD |
| Habitation principale | Occupation d’au moins 5 ans |
| Délai de déclaration et de paiement | 30 jours |
| Minimum sur l’habitation principale | 3 % de la fraction du prix supérieure à 4 000 000 MAD |
Cinq réflexes :
- Rassembler les justificatifs d’acquisition et de travaux avant la mise en vente.
- Simuler l’impôt avant de fixer le prix net recherché.
- Conserver les preuves d’occupation pour l’exonération de l’habitation principale.
- Ne pas louer le bien juste avant la vente si l’on vise l’exonération.
- Déclarer le prix réel : une sous-évaluation expose à rectification et à majoration.
Cas particuliers et situations limites
Le bien est détenu en indivision. Chaque indivisaire déclare et paie sa quote-part du profit, selon ses droits et sa propre situation (exonération pour habitation principale, par exemple).
Le bien a été acquis par donation. Le prix d’acquisition retenu et les règles applicables dépendent de la nature de la transmission ; rassembler l’acte de donation, la valeur déclarée et les frais.
Une partie du terrain est vendue. Calculer le prix d’acquisition au prorata de la superficie et des constructions ; documenter la méthode de répartition.
Le vendeur est un Marocain résidant à l’étranger. L’exonération de l’habitation principale s’apprécie selon les règles particulières pour les MRE ; conserver les justificatifs de l’occupation et de la résidence.
La vente a lieu avec paiement échelonné. Le profit est imposé l’année de la cession ; l’échelonnement du paiement ne reporte pas l’imposition, sauf disposition spéciale.
Questions fréquentes
Quelles opérations sont des « cessions » ?
Vente, expropriation, transfert en exécution d’une décision de justice, apport en société, cession d’actions ou parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées (actif brut composé pour 50 % au moins d’immeubles), échange, partage avec soulte, cession à titre gratuit, transfert du patrimoine privé à l’entreprise à une valeur supérieure au prix d’acquisition.
Comment fonctionne l’exonération pour l’habitation principale ?
Le profit réalisé sur la cession de l’immeuble destiné à l’habitation principale du propriétaire depuis au moins cinq ans au jour de la cession est exonéré, une seule fois sur cette période, avec une année de tolérance après la vacance du logement. L’exonération couvre le terrain dans la limite de cinq fois la superficie couverte. Un minimum de 3 % s’applique à la fraction du prix qui excède 4 000 000 MAD.
Que se passe-t-il si je vends à perte ?
Il n’y a pas de profit imposable, mais le minimum d’imposition de 3 % du prix de cession est dû, sauf cas d’exonération. La perte n’est pas imputable sur d’autres revenus.
Et si l’administration juge le prix trop bas ?
Le prix déclaré fait l’objet d’un redressement s’il ne paraît pas conforme à la valeur vénale à la date de cession (art. 65 et 224). En cas de taxation d’office sans éléments, la base est le prix de cession diminué de 20 %.
- CGI 2026, art. 61 — définition des profits fonciers
- CGI 2026, art. 63 — exonérations
- CGI 2026, art. 65 — détermination du profit foncier imposable
- CGI 2026, art. 73-II-F-6° et 144-II — taux de 20 % et minimum de 3 %
- CGI 2026, art. 83 — déclaration des profits fonciers
Cet article présente des règles générales à la date indiquée ; il ne remplace pas l’analyse de votre situation.
Articles rédigés par l’équipe du cabinet à partir des textes officiels et de la pratique des missions. Chaque article indique sa date de publication et, le cas échéant, de dernière revue.