- Les actes et conventions sont enregistrés dans les 30 jours de leur date (CGI art. 128) ; l’enregistrement donne date certaine et fixe les droits.
- Taux proportionnels usuels : 6 % sur les fonds de commerce, 5 % sur les terrains nus, 4 % sur les locaux construits, 3 % sur les biens meubles, 1,5 % sur les nantissements, 0,5 % sur le capital des sociétés, 0,1 % sur les marchés publics (art. 133).
- Constitution et augmentation de capital : exonération pour les apports en numéraire, l’incorporation de comptes courants, de bénéfices ou de réserves (art. 129-IV-23°) ; pour les autres apports, droit fixe de 1 000 MAD si le capital souscrit ne dépasse pas 500 000 MAD (art. 135). Baux et locations : 200 MAD.
- Un droit supplémentaire de 2 % s’applique aux cessions immobilières de plus de 300 000 MAD ou de fonds de commerce dont le règlement n’est pas justifié (art. 133-III).
L’enregistrement est la formalité qui donne date certaine à un acte et fixe le droit dû à l’État. Il concerne tous les actes de la vie des affaires : achat de local, cession de fonds de commerce, constitution de société, bail, nantissement. Voici le barème en vigueur dans le CGI 2026, avec les cas qui reviennent le plus souvent.
Les actes soumis (art. 127)
Obligatoirement enregistrés : toutes conventions, écrites ou verbales, portant mutation entre vifs (vente, donation, échange) d’immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles, de parts de GIE, de parts et actions de sociétés non cotées ; baux à rente perpétuelle ou de plus de dix ans ; cessions de droit au bail ; baux, cessions de bail et sous-locations ; cessions de créances ; procurations.
Également : constitution ou mainlevée d’hypothèque, constitution, augmentation de capital, prorogation ou dissolution de sociétés et tous actes modificatifs des statuts, cessions d’actions de sociétés cotées, partage, nantissements, marchés publics, obligations et reconnaissances de dettes.
Les délais (art. 128)
| Acte | Délai |
|---|---|
| Actes et conventions de l’article 127 (I-A, B, C) | 30 jours à compter de leur date |
| Actes établis par les adoul | 30 jours à compter de la réception de la déclaration des parties |
| Procès-verbaux d’adjudication | 30 jours |
| Libéralités pour cause de mort | 3 mois à compter du décès |
| Décisions de justice | 3 mois à compter de leur date |
Les taux proportionnels (art. 133)
| Taux | Principaux actes |
|---|---|
| 6 % | Mutations de fonds de commerce ou de clientèles ; baux de plus de 10 ans, à rente perpétuelle, à vie ou de durée illimitée ; cessions de droit au bail ; retraits de réméré après délai ; acquisitions d’immeubles par les banques, assurances, CDG (sous réserve des cas à taux réduit) |
| 5 % | Acquisition de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies ; cessions d’actions ou parts de sociétés immobilières et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées |
| 4 % | Locaux construits (habitation, commercial, professionnel ou administratif) ; terrains sur lesquels ils sont édifiés, dans la limite de cinq fois la superficie couverte |
| 3 % | Mutations de biens meubles, cessions de rentes ; première vente de logements sociaux et à faible valeur immobilière |
| 1,5 % | Antichrèses et nantissements immobiliers ; hypothèque ou nantissement de fonds de commerce ; louages d’industrie et marchés entre particuliers ; donations en ligne directe et entre époux, frères et sœurs ; contrats et actes d’obligations de sommes ; partages ; marchandises en stock cédées avec le fonds de commerce |
| 1 % | Cessions de titres d’obligations ; cautionnements ; quittances et actes de libération ; prorogations de délai de paiement ; délivrance de legs |
| 0,5 % | Constitutions et augmentations de capital de sociétés et GIE par apports nouveaux à titre pur et simple, sous réserve de l’exonération de l’art. 129-IV-23° (numéraire, comptes courants d’associés, bénéfices ou réserves incorporés) |
| 0,1 % | Marchés publics et travaux, fournitures ou services pour l’État, les collectivités et les organismes publics (à la charge du titulaire) |
Minimum de perception : 100 MAD ; 1 000 MAD pour la constitution et l’augmentation de capital (art. 133-II).
Les droits fixes (art. 135)
| Droit fixe | Actes |
|---|---|
| 1 000 MAD | Constitution et augmentation de capital par apport pur et simple lorsque le capital souscrit ne dépasse pas 500 000 MAD ; opérations de restructuration de groupes (art. 161 bis) ; apports de patrimoine (art. 161 ter) |
| 200 MAD | Baux, locations, cessions de bail et sous-locations d’immeubles ou de fonds de commerce ; testaments ; marchés réputés actes de commerce sous seing privé ; actes de prorogation ou de dissolution de sociétés sans transmission de biens ; ventes de navires et aéronefs ; actes de caution et de garanties au profit des établissements de crédit ; actes innommés |
Le droit supplémentaire de 2 % (art. 133-III)
Les actes de mutation à titre onéreux de biens immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 MAD, ou de fonds de commerce, sont soumis à un droit supplémentaire de 2 % si :
- l’acte ne mentionne pas les modalités et références de règlement ; ou
- le prix n’est pas réglé par l’un des moyens de l’article 11-II (chèque barré, virement, moyen électronique…).
Lorsque le prix est réglé en partie en espèces, le droit de 2 % ne s’applique que sur la partie payée en espèces.
Exemples chiffrés
| Opération | Calcul | Droits (MAD) |
|---|---|---|
| Achat d’un local commercial construit à 2 000 000 MAD | 4 % × 2 000 000 | 80 000 |
| Achat d’un terrain nu à 3 000 000 MAD | 5 % × 3 000 000 | 150 000 |
| Cession de fonds de commerce à 800 000 MAD (virement) | 6 % × 800 000 | 48 000 |
| Même cession, 100 000 MAD en espèces | 48 000 + 2 % × 100 000 | 50 000 |
| Constitution d’une SARL, capital 100 000 MAD en numéraire | Exonération (art. 129-IV-23°) | 0 |
| Augmentation de capital de 2 000 000 MAD en numéraire | Exonération (art. 129-IV-23°) | 0 |
| Bail commercial de 9 ans | Droit fixe | 200 |
| Hypothèque de fonds de commerce pour 500 000 MAD | 1,5 % × 500 000 | 7 500 |
| Marché public de 5 000 000 MAD | 0,1 % × 5 000 000 | 5 000 |
Choisir le bon taux : un arbre de décision
| Question | Réponse | Taux ou droit |
|---|---|---|
| L’acte porte-t-il sur un terrain nu ? | Oui | 5 % |
| Porte-t-il sur un local construit (habitation, commerce, bureau) ? | Oui | 4 % (terrain jusqu’à cinq fois la superficie couverte) |
| Porte-t-il sur un fonds de commerce ou un droit au bail ? | Oui | 6 % |
| Porte-t-il sur des biens meubles ? | Oui | 3 % |
| S’agit-il d’une constitution ou augmentation de capital ? | Apports en numéraire, comptes courants, réserves | Exonération (art. 129-IV-23°) ; pour les autres apports : 1 000 MAD jusqu’à 500 000 MAD de capital, 0,5 % au-delà |
| S’agit-il d’un bail, d’une procuration, d’un acte de dissolution simple ? | Oui | Droit fixe de 200 MAD (selon l’acte) |
| S’agit-il d’une hypothèque ou d’un nantissement de fonds de commerce ? | Oui | 1,5 % |
| S’agit-il d’un marché public ? | Oui | 0,1 % à la charge du titulaire |
Ce tableau oriente, mais ne remplace pas la lecture de l’article 133 pour les actes qui ne rentrent pas dans l’une de ces cases. Un acte qui combine plusieurs opérations est taxé élément par élément.
Ventiler le prix d’une cession de fonds de commerce
Le prix d’un fonds de commerce comprend souvent un stock de marchandises. Les marchandises en stock cédées avec le fonds sont taxées à 1,5 % tandis que le fonds lui-même l’est à 6 %. Pour une cession à 800 000 MAD comprenant 100 000 MAD de stock :
| Élément | Base | Taux | Droit (MAD) |
|---|---|---|---|
| Fonds de commerce (clientèle, droit au bail, enseigne, matériel) | 700 000 | 6 % | 42 000 |
| Marchandises en stock | 100 000 | 1,5 % | 1 500 |
| Total | 800 000 | 43 500 | |
| Si le prix global était taxé à 6 % | 800 000 | 6 % | 48 000 |
| Économie par ventilation correcte | 4 500 |
La ventilation doit être réelle : le stock est inventorié contradictoirement à la date de la cession et sa valeur justifiée par les factures d’achat ou l’état des stocks. Une ventilation artificielle (stock surévalué) est rectifiée.
Les cas où le droit supplémentaire de 2 % s’applique
| Cas | Calcul | Droits |
|---|---|---|
| Achat d’un local à 1 500 000 MAD par virement, acte mentionnant les références de règlement | 4 % × 1 500 000 | 60 000 |
| Même achat, avec 200 000 MAD payés en espèces | 60 000 + 2 % × 200 000 | 64 000 |
| Même achat, acte muet sur les modalités de règlement | 60 000 + 2 % × 1 500 000 | 90 000 |
| Terrain nu à 280 000 MAD payé en espèces (prix inférieur au seuil de 300 000 MAD) | 5 % × 280 000 | 14 000 (pas de droit supplémentaire) |
La mention des références de paiement dans l’acte (numéro du virement, banque, date) est donc un réflexe : l’omission coûte 2 % du prix. Un acte notarié le prévoit en général, mais pour un acte sous seing privé, il faut le vérifier soi-même.
Les délais en pratique
Un acte de vente d’immeuble daté du 12 mars doit être enregistré dans les 30 jours de sa date, soit avant le 11 avril. Illustration du coût d’un retard sur un acte soumis à 50 000 MAD de droits :
| Retard | Majoration de dépôt (art. 184) | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| Enregistré le 25 avril (14 jours de retard) | 5 % | 2 500 |
| Enregistré le 25 mai (44 jours de retard) | 15 % | 7 500 |
| Non déposé, constaté par l’administration | 20 % (imposition d’office) | 10 000 |
À cela s’ajoute, en cas de paiement tardif, la pénalité et les majorations de l’article 208. Pour les actes exonérés, la majoration est de 0,5 % (0,25 % en cas de retard de 30 jours au plus), avec un minimum de 500 MAD.
Constituer le dossier d’enregistrement
| Acte | Pièces habituelles |
|---|---|
| Cession de parts sociales | Acte de cession, statuts à jour, justificatif du prix, procès-verbal d’agrément |
| Vente d’immeuble | Acte, titre de propriété, certificat de propriété, justificatifs du paiement |
| Cession de fonds de commerce | Acte, inventaire des marchandises, état des immobilisations, bail |
| Constitution de société | Statuts, déclaration de souscription et de versement, justificatifs des apports |
| Bail | Contrat, pièces d’identité des parties, justificatif de propriété |
Avant de signer, demandez au notaire ou à l’avocat le chiffrage détaillé des droits et frais : cela permet d’inscrire le coût dans le plan de financement de l’opération et de vérifier le taux appliqué à chaque composante. Voir aussi l’article sur la cession de parts de SARL.
Les sanctions et la prescription
- Retard de dépôt : majoration de 0,5 % (0,25 % si retard de 30 jours au plus) pour les actes exonérés, avec minimum 500 MAD et maximum 100 000 MAD ; 5 %, 15 % ou 20 % pour les actes soumis (art. 184).
- Paiement tardif : pénalité de 10 % et majoration de 5 % puis 0,5 % par mois, avec un minimum de 100 MAD (art. 208-II).
- Insuffisance de prix : rectification et majoration de 20 %, portée à 100 % en cas de dissimulation dans le prix d’un immeuble ou d’un fonds de commerce (art. 186).
- Prescription : 4 ans à compter de l’enregistrement de l’acte (art. 232-IV).
Bonnes pratiques
- Payer par virement le prix des cessions : éviter le droit supplémentaire de 2 %.
- Faire figurer dans l’acte les modalités et références de règlement.
- Calendrier : 30 jours se comptent à partir de la date de l’acte, pas de la signature chez le notaire.
- Capital de société : les apports en numéraire, l’incorporation de comptes courants d’associés, de bénéfices ou de réserves sont exonérés (art. 129-IV-23°). Pour les autres apports non couverts, le droit fixe de 1 000 MAD s’applique tant que le capital souscrit reste sous 500 000 MAD, le taux de 0,5 % au-delà. Faites chiffrer l’acte par le notaire ou l’avocat avant signature.
- Valoriser correctement : une sous-évaluation expose à rectification.
- Conserver l’acte enregistré 10 ans.
Cas particuliers et situations limites
Le prix n’est pas fixé dans l’acte. L’administration peut se baser sur la valeur vénale et rectifier ; mentionner un prix précis et justifié.
Plusieurs biens sont vendus dans le même acte. Ventiler le prix par nature de bien (terrain, construction, matériel) pour appliquer le taux correspondant à chaque élément.
L’acte est annulé ou résolu. Conserver le jugement ou l’acte d’annulation et consulter le conseil sur les conséquences fiscales et les délais éventuels de restitution.
L’acte est un partage entre héritiers. Le droit de partage est de 1,5 % ; examiner l’éventuelle soulte et le traitement des biens immobiliers.
En résumé
Les taux proportionnels vont de 0,1 % à 6 % selon la nature de l’acte, avec un droit supplémentaire de 2 % si le prix d’un immeuble de plus de 300 000 MAD n’est pas réglé par un moyen traçable. Les augmentations de capital en numéraire, par compte courant ou par réserves sont exonérées. Le délai de 30 jours court à compter de la date de l’acte.
Questions fréquentes
Dans quel délai faut-il enregistrer un acte ?
Dans les 30 jours de la date de l’acte pour les conventions de l’article 127 (I-A, B et C) ; trois mois pour les actes de libéralité pour cause de mort (à compter du décès) et pour les décisions de justice. Un retard est sanctionné par une majoration (0,5 % pour les actes exonérés, 5 %, 15 % ou 20 % ailleurs) et la pénalité de paiement tardif.
Quel est le minimum de perception ?
100 MAD pour les actes soumis aux droits proportionnels, porté à 1 000 MAD pour les actes de constitution et d’augmentation de capital des sociétés et GIE (art. 133-II).
Combien coûte l’enregistrement d’un bail commercial ?
Les baux et locations d’immeubles ou de fonds de commerce sont enregistrés au droit fixe de 200 MAD (art. 135-II-8°), sauf bail à rente perpétuelle, bail de plus de dix ans, bail à vie ou de durée illimitée, soumis à 6 %. La cession de droit au bail (pas de porte) est à 6 %.
Qui paie les droits ?
Les parties en conviennent. En l’absence de stipulation, l’usage met les droits à la charge de l’acquéreur, mais le CGI prévoit des responsabilités solidaires des parties et le notaire collecte pour les actes qu’il reçoit. Pour les marchés publics, les droits sont supportés par le titulaire du marché.
- CGI 2026, art. 127 — actes et conventions imposables
- CGI 2026, art. 128 — délais d’enregistrement
- CGI 2026, art. 133 — droits proportionnels
- CGI 2026, art. 135 — droit fixe
Cet article présente des règles générales à la date indiquée ; il ne remplace pas l’analyse de votre situation.
Articles rédigés par l’équipe du cabinet à partir des textes officiels et de la pratique des missions. Chaque article indique sa date de publication et, le cas échéant, de dernière revue.